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樓市資訊：12月第一波開戰(zhàn)在即 三大盤競技 開發(fā)商扛不住 年底大幅降價盤匯總
相比較利潤巨大的商業(yè)用地賣地和商品房用地賣地多年擠壓保障房供地的狀況，今年一些地方出現(xiàn)了以“先供地先挖洞”來計算保障房開工的情況，已經(jīng)是進(jìn)步。其實只要地方政府嚴(yán)格按照中央要求確保保障房供地，那么以城市中等收入和低收入人口的個人公積金和公積金貸款預(yù)售制度，就可以很大程度上解決保障房建設(shè)的資金來源。中低收入人口的住房公積金是當(dāng)前閑置最嚴(yán)重的公積金，因為被投資引向嚴(yán)重泡沫化的一手和二手房價，讓這部分居民不可能有機會利用公積金和公積金貸款，進(jìn)入市場購置住房來滿足居住需求。這就導(dǎo)致了公積金制度出現(xiàn)了中低收入者補貼高收入者甚至高收入投機者的投資性房貸的局面。
根據(jù)各大城市的住房建設(shè)成本，其實樓面建筑成本每平米基本都在2000元以下，加上簡單裝修、允許承建企業(yè)不超過10%的資本利潤后，只要沒有地價和商業(yè)稅費，保障房的建設(shè)成本在一線中心城市也很難超過3000元每平米。那么，在必須嚴(yán)格執(zhí)行國務(wù)院規(guī)定的保障房中公租廉租房單套不超過40平米、經(jīng)濟適用和限價房單套不超過60平米的條件下，讓各大城市保障房建設(shè)采取預(yù)售制度，把資金提前分?jǐn)偟街械褪杖氲纳暾埲四抢�，這一群體的個人公基金結(jié)合公積金個人貸款，就可以基本滿足大部分的保障房建設(shè)所需資金。
“預(yù)售制度”、“期樓售樓花”的資金籌措模式，曾經(jīng)在商業(yè)房地產(chǎn)步步擴展的多年間，替早期資本金不足的各類所有制的房地產(chǎn)企業(yè)完成了資本原始積累。當(dāng)前，引入保障房期樓預(yù)售制度，把中低收入人口的公積金調(diào)動起來，既讓建設(shè)資金得到足夠的補充，也讓某些地方政府難再以建設(shè)資金不足而拖延保障房建設(shè)，只能確保保障房供地。此外，租賃類保障房和非租賃類保障房兩種保障房，預(yù)售制下以公積金預(yù)繳租金和公積金預(yù)繳購房資金的具體比例和操作會有較大差別，還需要有關(guān)方面從細(xì)規(guī)劃，既讓保障房把中低收入居民的個人公積金利用起來，也確保保障房申請人退出保障房后剩余公積金會及時退還。
在保障房的建設(shè)監(jiān)督方面，保障房預(yù)售的申請人和繳款人，和過去的商品樓期樓買主一樣，會是最好的保障房質(zhì)量監(jiān)督人。在分配監(jiān)督層面，杜絕保障房分配腐敗只有一條路，就是盡快禁止所有非租賃類保障房買主的個人上市交易權(quán)，從中央層面嚴(yán)格規(guī)制保障房必須由政府回購，或者由政府調(diào)控轉(zhuǎn)售其他符合條件的保障房申請人。過去保障房分配中的歷史遺留問題，以同樣辦法也能得到化解。此外，村集體所有的城中村土地和近郊農(nóng)村集體建設(shè)用地，應(yīng)被允許和城市政府直接合作，自愿發(fā)展保障房安居工程。
